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| Finanzierung von Sanierungsmaßnahmen... |
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...durch Steigerung der Energieeffizienz
Wirtschaftlichkeitsbetrachtung
als Ausgangspunkt für jede Sanierungsmassnahme am Beispiel eines Berliner
Doppelhauses Baujahr 1970 in Wannsee
Energieeffizienz ist
heute das Medien-Schlagwort schlechthin: Insbesondere in der energetischen
Bausanierung können noch enorme Potentiale erschlossen werden. Altbauten
werden in der Praxis bereits auf einen höheren Standard als den
gesetzlichen Neubaustandard angehoben und gewinnen eine bisher nicht
gekannte Wohnqualität. Das Büro THP Architekten in Berlin hat hierfür eine
komplexe Form der Energieberatung entwickelt. Die
Wirtschaftlichkeitsbetrachtung dient dabei als Ausgangspunkt für jede
Sanierungsmassnahme. Der Beitrag erläutert die erfolgreiche Praxis anhand
der Finanzierung der Sanierung eines typischen Berliner Doppelhauses in
Wannsee, Baujahr 1970.
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| Unterschätzte finanzielle Potentiale |
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Viel zu wenig Beachtung findet die Finanzierung von
Sanierungsmaßnahmen und die Chance, die in der Steigerung der
Energieeffizienz liegen. Oftmals wird die Finanzierung der
Sanierungsmaßnahme erst durch ein Konzept zur Steigerung der
Energieeffizienz ermöglicht! Das Büro THP Architekten in Berlin hat eine
komplexe Form der Energieberatung mit Wirtschaftlichkeitsbetrachtung
entwickelt. Der Autor zeigt die praktische Anwendung am Beispiel der
Finanzierung der Instandsetzung und energetischen Sanierung eines Berliner
Wohnhauses.
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| Berliner Doppelhaus in Wannsee |
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Wie bei jeder Sanierung gab es auch beim Berliner
Doppelhaus in Wannsee, Baujahr 1970, einen konkreten Anlass: Die
Heizungserneuerung, die Flachdachsanierung und die Instandsetzung des
undichten Wintergartendaches waren nicht mehr aufzuschieben. Auch klagte
der Eigentümer über das unbehagliche Kinderzimmer, das trotz des großen
Heizkörpers im Winter nicht warm wurde.
Der Auftraggeber
folgte dem Vorschlag des energieberatenden Architekten, vor Beginn der
Sanierungsmassnahme deren Wirtschaftlichkeit nachzuweisen. Die Analyse
ergab für die Instandsetzungsarbeiten Kosten von ca. 25.000 Euro oder 170
Euro pro Quadratmeter (m²) Wohnfläche. Hierbei unberücksichtigt blieben
die laufenden Kosten für die Wartung, die Kosten für die Deckung des
Wärmebedarfes für Heizung und Warmwasser sowie die bald erforderliche
Ausbesserung der Fassaden aufgrund von Rissen im Putz..
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| Finanzierungskonzept für die Sanierung |
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Der Autor stellte in seinem Finanzierungskonzept den oben
genannten Instandsetzungskosten die Investitionskosten für die
energieeinsparenden Maßnahmen gegenüber sowie die Einsparungen bzw.
geldwerten Vorteile durch Förderungen und Zuschüsse für energieeinsparende
Maßnahmen. Dabei berücksichtigte er die Einsparungen bei den
Betriebskosten und die Wertsteigerung der Immobilie durch
Komfortverbesserung.
Nicht berücksichtigt wurde dabei die
energetische Neubewertung der Immobilie als Folge der Einführung des
Energiepasses, der dauerhafte Schutz vor steigenden Energiepreisen, sowie
der Schutz vor weiteren zu erwartenden, staatlichen Belastungen wie
CO2-Steuer bzw. Entlastung durch die zu erwartende Bezuschussung
regenerativer Energieträger..
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| Finanzieller Gewinn und neue Wohnqualität |
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Durch die Ausrichtung der Energieeffizienz auf die
Förderprogramme der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) und die
ökonomisch optimale Betriebskosteneinsparung wurde die Maßnahme mit 7.500
Euro Teilschulderlass, zinsverbilligtem Förderdarlehen im Barwert von
15.000 Euro, verbilligtem Wärmepumpenstrom, Betriebskostenzuschuss (1 Jahr
kostenfrei!) und ungeahntem Gewinn an Wohnkomfort belohnt. Im Ergebnis
ergab die Wirtschaftlichkeitsbetrachtung einen Gewinn in den ersten 20
Jahren gegenüber der Instandsetzungsvariante von ca. 40.000 Euro oder 270
Euro pro Quadratmeter Wohnfläche.
Bereits während der Bauphase
bemerkte der Eigentümer die Komfortverbesserung und senkte die
Heiztemperatur im Wohnhaus. Durch die Entsorgung des 4.500 Liter Öltankes
wurden acht Quadratmeter nutzbare Fläche hinzugewonnen. Zusätzlich
erstrahlt die Fassade in neuem Glanz. Auch ein Anstrich mit Lotuseffekt
war im Budget enthalten, um die Nachhaltigkeit der Maßnahme auch im
Erscheinungsbild dauerhaft zu bewahren.
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| Energieeffizienz rechnet sich |
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Weshalb reagiert der Markt zurückhaltend, obwohl
Energieeffizienz heute bereits wirtschaftlich realisiert werden kann? Die
Rentabilität der energieeffizienten Sanierung wird sowohl von den
Eigentümern als auch den Planern unterschätzt. Die Eigentümer
unterschätzen die Komplexität, die in der Vorbereitung und Durchführung
der Steigerung der Energieeffizienz insbesondere in der Sanierung steckt.
Ohne Architekten ist die Umsetzung zum Scheitern verurteilt.
Allerdings
fehlen den meisten Planern immer noch die Voraussetzungen für die
Ermittlung der ökonomisch optimalen Energieeffizienz. Energieeffizienz in
der Sanierung ist für jedes Objekt individuell, abhängig von Standort,
Dichte, Nutzung und Größe zu ermitteln. Wie es sich zeigt, ist der für die
Finanzierung notwendige Grad an Energieeffizienz nur mit weitgehend
wärmebrückenfreien Konstruktionen zu erreichen, was eine sehr
differenzierte Planung und Wärmebrückenermittlung und Luftdichtheit der
Gebäudehülle voraussetzt.
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| Vorteile für Eigentümer und Investoren |
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Arbeiten die Energieeffizienz-Experten und die Eigentümer
bzw. Investoren gut zusammen, ist das Ergebnis eines erfolgreichen
Sanierungskonzeptes jedes Mal wieder verblüffend: Fast ausnahmslos wählen
die Auftraggeber diejenigen Gesamtkonzepte, die – bei höherem
Planungsaufwand – höhere Bauqualität und höhere Energieeffizienz
anstreben, weil nur damit letztendlich höhere Renditen eingefahren werden
können. Die Erfolge bei der Finanzierung von Sanierungsmaßnahmen durch
Steigerung der Energieeffizienz regen zur Nachahmung an.
Bilder:
Fotos: THP Architekten, Berlin
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| Der Autor und Architekt |
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Andreas Hoffmann
Dipl. Ing. Architekt AKB
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Als freischaffender Architekt ist Andreas Hoffmann
eingetragen in der Architektenkammer Berlin mit
Bauvorlageberechtigung in Berlin und Brandenburg, praktiziert seit
1989 und firmiert seit 1998 unter THP ARCHITEKTEN.
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THP Architekten
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Die Kompetenzen des Architekturbüros liegen in den
Bereichen Energieeffizienz, hocheffiziente Bürobauten und
Fassadenplanung sowie Verkehrsbauten, mit Erfahrungen in der
Planung, Koordination und Umsetzung renommierter Bauvorhaben Weitere
Informationen: www.THPArchitektur.de
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